Cámara Inmobiliaria de Carabobo
Página Oficial de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo

“Decíamos ayer” que el negocio inmobiliario está plagado de riesgos, pero también de oportunidades; si las características del producto tienen valores agregados, ellos constituyen una oportunidad porque tendrá una competencia limitada. Si su producto inmobiliario es más de lo mismo será un riesgo, porque sólo podrá competir con precio. Dijimos que hay que identificar nichos, lo que equivale a monitorear el mercado. ¿Qué nos depara el nicho de mercado de oficinas? Cuando tenemos un mercado con control de cambio y un mercado inmobiliario externo en crisis, el inversionista busca jugar con bienes de alta deseabilidad, según estos parámetros: Utilización, Protección de Ingresos, Productores de Renta, Menor Riesgo. Las oficinas cubren estas variables. Los ingresos obtenidos por la renta de este tipo de inmuebles no se desprecian porque el canon permite actualizar su valor y obtener la rentabilidad esperada. No están sujetos a regulación y son difícil sujeto de ser declarados de utilidad pública o social. Un buen contrato, hecho por un abogado especialista, permite un mayor control del bien y del inquilino. Utilizando los parámetros que mostró Beatriz Yilo de la consultora “C B Richard Ellis” trataré de ubicarnos en nuestro mercado regional de oficinas. Oficinas “Clase A” en localización premium no existen en Carabobo. Después de las dos “torres inteligentes”, no se ha desarrollado ningún proyecto de este tipo. “El Grupo ALCO” se aproxima a este target con su “Centro A-1” , pero sin muchas pretensiones; es una aproximación tímida, pero bien ubicada. En este segmento hay una oportunidad que los promotores ambiciosos no deberían dejar pasar. En el resto del abanico de clientes para oficinas observamos: En 1996 el promedio diario de oficinas en oferta para alquiler o venta a través de los medios de comunicación, era de 47. Para el 2005, el promedio había descendido a 32. De ese promedio de 47, solo 27 eran ofertas para la venta. Las ofertas para venta apenas eran 19. Quedaban para alquilar 20 como promedio diario de oferta. Para el 2005 este promedio de alquiler descendió a 14. En 1995 se registraron ventas por 22.000 m2 de oficinas, en el 2005 el registro de m2 de oficinas apenas llegó a 10.268 m2. El precio promedio en 1995 registrado fue de Bs. 86.136 por m2. En el 2005 el precio por m2 registrado fue de Bs. 973.684.* Hoy, en el triangulo El Parral-Avda. Bolívar-Naguanagua, los precios promedios por metro cuadrado de oficina fluctúan entre Bs.F 3.500 y Bs.F 11.000.* Se evidencia un descenso en la oferta de venta de oficinas en los últimos años y un aumento considerable en el precio por metro cuadrado. Este descenso se debe más a la poca oferta que a la disminución de la demanda. Existe una oportunidad en el mercado donde la demanda busca arrendamiento y ante esa escases, empieza a considerar la compra. Al igual que en los Centros Comerciales: hay que voltear la mirada hacia otras localizaciones: Trigal Sur, Las Acacias, el entorno de la Avda. Las Ferias, Guacara, Tocuyito. En algunos de esos lugares, aun es posible disponer de terrenos a menor precio que en la Avda. Bolívar Norte. La Data inmobiliaria de Carabobo, cuya presentación del estudio será a finales de julio, nos va a traer datos más frescos que los presentados aquí. Ningún profesional inmobiliario, promotor o inversionista puede darse el lujo de no asistir a este evento. Hay una oportunidad para promotores audaces en la recuperación de espacios para oficinas cuyo proceso de obsolescencia, por mala gerencia condominial, los ha marginado del mercado, pero que están excelentemente ubicados, con facilidades de transporte (próximos al metro), todos los servicios de infraestructura: Don Pelayo, Torre Exterior, Edif. Banaven, entre otros. Se hace necesario implementar formulas de financiamiento para la adquisición a través instrumentos, como el arrendamiento financiero, (leasing) donde no se requiere tener el monto total de la inversión; los pagos mensuales se registran contablemente como gastos. Su riesgo son las tasas de interés con tendencia al alza, pero también los precios de las oficinas y los cánones de arrendamiento mantendrán su tendencia al alza dada los escases de las ofertas. El sector inmobiliario industrial, es para nosotros una interrogante. Pocos inmobiliarios lo conocen a fondo. Este sector está rodeado de una densa niebla de temor. Una actitud proactiva es mejor que sentarse a esperar; lo recomendable por los gurúes, es hacer planes de consolidación, análisis de costos y reubicación estratégicas. El inventario inmobiliario industrial es crítico, por ser un mercado poco segmentado, por la escases de los parques industriales, por la poca calidad en la construcción y pésimo mantenimiento. La gran demanda está en galpones para almacenamiento. Los industriales deben colocar sordina al ruido político y mirar por encima de las circunstancias que los rodean. Los terrenos industriales son una oportunidad, si tienen facilidad de acceso; hay que definir origen y destino del producto terminado. El eje centro occidental ocupa el primer lugar de preferencias, ojo con el plan ferroviario y los puertos secos. El profesional inmobiliario en este segmento debe estar muy bien informado; conocer el mercado industrial y sus requerimientos; ser oportuno e intuitivo, tener una buena data inmobiliaria y saber interpretarla. Ya es hora de que el profesional inmobiliario industrial maneje el tema económico. La Data de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo debe integrar el segmento industrial y turístico a sus investigaciones. En todos los segmentos inmobiliarios hay que tener presente que el entorno genera valor, también el conocimiento que nace en la aplicación que se haga de la información, si no se usa no sirve para nada.

*Fuente: Data inmobiliaria de Carabobo 2005
ANIBAL GOMEZ AGUDELO
Director de Mercadeo
INCAVAL, Asesores Inmobiliarios
Corredor Certificado Nº 114

Archivado en: Noticias
Etiquetas: