Comunicado de la Cámara Inmobiliaria Decreto Habilitante desestimula inversión y la producción de viviendas
Comunicado de la Cámara Inmobiliaria
Decreto Habilitante desestimula inversión y la producción de viviendas
La Cámara Inmobiliaria, estima que el Decreto 6.072 del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, incluido en las Leyes Habilitantes del 31-07-08, contribuye a profundizar la crisis habitacional que hoy exige la producción concertada, rápida y masiva de viviendas y la reactivación del mercado del alquiler. La normativa es centralista, intervencionista, sancionatoria, debilita el derecho a la propiedad privada, aumenta la brecha de la inseguridad jurídica, desestimula la productividad y deja a la discrecionalidad de los funcionarios públicos las decisiones sobre la aplicación de la Ley, dijo después del análisis realizado por la institución.
La Cámara Inmobiliaria advierte sobre el carácter centralista asignado a la LRPVH, al otorgar al Estado todo el poder para regular e intervenir cada una de las fases del ciclo de la vivienda. Este instrumento, inoportuno para las exigencias perentorias de la población, aumentará la incertidumbre y los escollos presentes en la construcción de viviendas, limitando las soluciones en detrimento de las familias que aspiran un techo propio. Ningún país del mundo ha podido resolver unilateralmente esta tarea, mucho menos en un marco de rigidez absoluta.
-La normativa limita las decisiones de los municipios, alcaldías y gobernaciones en materia de vivienda, que estarán supeditadas a las directrices que emanen del Ministerio. Además, las atribuciones de los funcionarios administrativos que deben decidir diversos aspectos de la aplicación de la ley, son totalmente discrecionales. En este contexto la participación de los demás sectores y actores vinculados a la Vivienda y Hábitat es limitada.
-El derecho a la propiedad privada, que ha venido disminuyendo progresivamente, no fue mencionado en la exposición de motivos del Decreto 6.072, como tampoco el artículo 115 que lo consagra en la Constitución, referido al derecho de propiedad con sus atributos clásicos de uso, goce y disposición. Ahora, toda Venezuela está declarada de utilidad pública, tanto las tierras públicas y privadas, como todos los eslabones de la cadena de construcción de viviendas. El Ministerio tendrá potestad sobre ellas en la regularización de la tenencia de la tierra en los asentamientos humanos populares, y competencia para entregar derechos y títulos de adjudicación.
-A los inmuebles de las zonas populares, les será reconocido un derecho sobre sus bienhechurías, en la forma de título de adjudicación u otro tipo de derecho, pero no especifica, que será entregado en propiedad privada. De ser así, ¿cómo pueden pedir un préstamo?, basados en los derechos que les corresponden por ser beneficiarios de los fondos (FAOV y FAV). El Estado es dueño de lo nuestro y nosotros nada más lo podemos usar. La inversión más grande que los pobladores han realizado en las zonas populares en los últimos 20 años, es en la construcción de sus viviendas y todos aspiran a que se les reconozca el derecho a la propiedad.
La nueva normativa es sancionatoria. En lugar de estimular la inversión privada, de extender incentivos a la construcción de nuevas viviendas para la venta y el arrendamiento, y a la colocación de inmuebles en el mercado del alquiler, como lo hacen otros países interesados en reducir el déficit habitacional, contempla sanciones muy severas e intimidantes, que van a significar por el contrario un desestímulo a la inversión en vivienda y a la productividad.
En materia inquilinaria se asigna al Ministerio la total competencia del arrendamiento, incluida la regulación de alquileres. La normativa se manejará a través de Resoluciones ministeriales y no con base en la ley. Se contempla un procedimiento administrativo conciliatorio ante el Ministerio de Vivienda, para que arrendadores y arrendatarios, planteen solicitudes. Si se llega a un acuerdo, se redactará y suscribirá un documento que lo refleje. En caso contrario, se dará por terminada la conciliación, y en ese momento, quedará “Agotado” el procedimiento conciliatorio, y “las partes podrán acudir libremente ante los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones”. La inasistencia de las partes a las sesiones de conciliación será sancionada con desistimiento o con aceptación de los hechos, según se trata del solicitante o de la “otra” parte. Con este procedimiento que podría calificarse de positivo, en realidad se está obstaculizando el libre acceso a la justicia, puntualizó.
-Se terminará con lo que queda del régimen de arrendamiento. Se piensa en los inquilinos de hoy, pero se desdeñan los derechos de las generaciones venideras. Las últimas viviendas que se construyeron para alquiler datan de la época de Pérez Jiménez. Se acaba también con la inversión privada en inmuebles individuales en propiedad Horizontal para su arrendamiento, ya que la rentabilidad será fijada por el Ministerio. No hay forma de obtener un retiro de vejez mediante la percepción de la renta de una vivienda, que no sea la pensión del Estado. Además, no se toma en cuenta que las viviendas en alquiler constituyen un paso temporal para llegar a la vivienda propia, olvidando que en Venezuela hay una cultura arraigada por la vivienda propia.
-No se consideran para la regulación los referenciales de precios de los dos últimos años, y sólo se contemplan algunos parámetros limitados para la fijación del valor de una vivienda. Igualmente el mismo ministerio puede abrir una averiguación y sentenciarla decretando así la inseguridad jurídica.
-Con respecto al crédito hipotecario ofrecen 100% de financiamiento para la adquisición de una vivienda, pero lo máximo que puede disponer una persona de sus ingresos es el 20% del mismo. El 100% del crédito, siempre estará sujeto al sueldo integral y la cuota del crédito, no podrá exceder del 20% del ingreso mensual, es decir, mensualmente no se cancelan las vacaciones, los bonos, las prestaciones, etc. Al final, el beneficiario del crédito tendrá que disponer de más del 20% de lo que recibe al mes.
A pesar de estas nuevas contingencias, la Cámara Inmobiliaria ratifica el compromiso del gremio en la defensa del derecho a la propiedad privada, y en la búsqueda de soluciones habitacionales, promoviendo el diálogo con el Estado, para conocer los planes y reglamentos de esta centralización de funciones en el Ministerio de la Vivienda. Estamos seguros que con reglas claras, garantía de financiamiento, insumos y materiales; resolviendo los cuellos de botella presentes en el ciclo inmobiliario, especialmente en la permisología, podemos construir juntos las viviendas que los venezolanos se merecen.
-Estimamos que frente a la magnitud del déficit es urgente incrementar la infraestructura para la producción de viviendas, con más plantas siderúrgicas, cementeras; alfarerías, explotación de areneras y piedra, que permita industrializar la construcción habitacional y arribar a las 250.000 unidades al año. Además, continuaremos empeñados en rescatar el mercado del arrendamiento, y en producir complejos de viviendas para el alquiler con opción a compra, alternativa provisional para alcanzar el techo propio, aspiración sentida del 90% de los venezolanos.
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