LA NUEVA LEY DE VIVIENDA Y LA NUEVA LEY PARA LA DEFENSA DEL CONSUMIDOR… LAS DOS LIGADITAS.
Al tratar de analizar estas dos leyes, LEY DEL REGIMEN PRESTACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAD Y LEY PARA LA DEFENSA DE LAS PERSONAS EN EL ACCESO A LOS BIENES Y SERVICIOS, producto de la ley habilitante, lo primero que se evidencia es el deseo desmesurado del Estado por ampliar su espacio económico. Las ganas de ejercer control total sobre las actividades, las convierten en un “arroz con mango” que hace difícil sacar conclusiones hasta que se definan los procedimientos de aplicación a través de su reglamento. Vamos a resaltar los puntos que he considerado importantes para el sector Inmobiliario y para el público en general.
La nueva ley no estimula la producción de vivienda. No menciona a los entes Estadales, Municipales y desaparecen las Organizaciones Comunitarias de Vivienda, que convertía a la gente en parte de la solución y no solo en parte del problema. Quizás ameritaba regularlas para evitar corrupciones, pero lo que hicieron fue “vender el sofá”. Ahora el diseño, la forma de elaboración y los parámetros mínimos de construcción de vivienda, serán regulados por el Estado.
“Se declara de utilidad pública e interés social todo los bienes y servicios susceptibles de ser empleados en la planificación, producción y consumo en materia de vivienda y hábitat”.
-Siempre ha estado en la Constitución las limitaciones a la propiedad, bajo el concepto de utilidad pública; pero también, siempre ha estado condicionado a una decisión de la Asamblea Nacional, a un avaluó por tres peritos y a una justa y oportuna compensación. Esta normativa se salta dicho procedimiento, establecido en la Constitución y puede tomar la propiedad sin juicio previo; y aunque reconoce que habrá una indemnización, será posterior al reclamo ante los tribunales.
-Si toda la línea de producción de vivienda es declarada de utilidad pública, uno deduce que el producto final, (la vivienda) también estará declarado de utilidad pública; y esto tiene una connotación trascendente que analizaremos en próxima entrega.
El aporte de trabajadores y empleadores continuara siendo del 3% pero del salario integral quiere decir que se incluyen otras remuneraciones como, comisiones, utilidades, aguinaldos, bono vacacional, recargo por feriados, horas extras, cesta tiques, etc. Se establece “que los Créditos Hipotecarios para viviendas principales, podrán ser concedidos hasta por un cien por ciento (100%) del valor del Inmueble”. Es de anotar que en la ley anterior los créditos Hipotecarios eran hasta un 70% del valor del inmueble. Este significativo cambio ha generado una expectativa tan grande que la realidad va a ser decepcionante. El BANAVIH, aun está en proceso de definir cuáles serán las condiciones, límites y características de dicho financiamiento. Algunos han comentado que este tipo de préstamo estará condicionado a los niveles de ingreso del solicitante y por consiguiente, a un precio tope de la vivienda. Estaremos hablando seguramente de los niveles más bajos en la escala salarial, lo cual resulta de una lógica social positiva.
-El artículo 76 establece: “El Ministerio procurara la regularización de la tenencia de la tierra en los Asentamientos Populares. En tal sentido, tendrá la competencia para el otorgamiento de los títulos de Adjudicación de las Tierras Nacionales”. La Adjudicación es un derecho de uso, por consiguiente el usuario que cotice a la ley de Política Habitacional y quiera hacer una mejora en su casa ¿le prestara el Banco el dinero sobre un bien que no es el de él, y sobre el cual solo tiene el derecho de uso? Como podemos darnos cuenta es mucho lo que hay por clarificar en esta nueva Ley, y hasta tanto no existan la Reglamentación o las Resoluciones Ministeriales no podrá realizarse ninguna operación de crédito bajo las nuevos paradigmas que establece esta Ley.
-Otra novedad de la nueva Ley “se contempla el Arrendamiento Inmobiliario como una FORMA DE CONSUMO DE VIVIENDA en tal sentido, todas las normas relativas al Sistema Nacional De Vivienda y Hábitat, podrán ser aplicadas al arrendamiento Inmobiliario De Vivienda, especialmente en cuanto a los tipos de vivienda susceptibles de ser arrendadas total o parcialmente, determinar sus características mínimas; las garantías que deba prestar el arrendatario; la regulación del canon en atención al valor del inmueble, a la ubicación, al estado de mantenimiento, a la fecha de construcción, a los servicios públicos disponibles”.
No se menciona en la ley al sector privado de la construcción y por consiguiente quedan las dudas de si todos los articulados de la ley son exclusivamente para las viviendas financiadas por el estado o incluyen aquellas viviendas financiadas con la cartera obligatoria de los bancos, que son capitales privadas.
Existe un hecho por donde es necesario pasearse con calma y cuidado y es el híbrido que se presenta cuando esta Ley De Vivienda, se inserta en la nueva Ley Para La Defensa De Las Personas En El Acceso A Los Bienes y Servicios y este será el tema de nuestra próxima entrega.
Aníbal Gómez Agudelo
Corredor Inmobiliario Nº 114
Director De Mercadeo de Incaval, C.A
mercadeo@incaval.com.ve
Asesores Inmobiliarios.
Apreciados señores en la vida el ser humano tiene en muchas aspiraciones, y una de ellas es comprar un inmueble, yo quisiera saber cual es el tope en el costo de la vivienda con la nueva ley que abarca el 100%. y que banco ya esta funcionando con dicha ley. Le estare muy agradecida de susu buenos oficios. Muchas Gracias y Feliz Tarde.