Los promotores la utilizan como una manera de conseguir recursos financieros mientras levantan la obra y al comprador le permite obtener una casa propia en un tiempo determinado, en tanto cancela por cuotas la inicial del precio total del inmueble.

      
Pero algunos factores negativos comenzaron a incidir en este tipo de financiamiento: el constante incremento de la inflación, la baja capacidad de ahorro, la falta de insumos o materiales para la construcción y el déficit de viviendas.

      
Recientemente el Ministerio de la Vivienda y Hábitat emitió una resolución en la cual se prohíbe el cobro del índice nacional de precios al consumidor después de la fecha pactada para la culminación de una obra y para la protocolización del documento de venta. En el artículo 4 se establece que en ningún caso el comprador asumirá la consecuencia económica derivada del retraso en la entrega del inmueble.

      
Esta medida surge de las múltiples denuncias recibidas en la Asamblea Nacional, en el despacho de la Vivienda y en Indepabis. Además, organizaciones civiles interpusieron demandas en contra del cobro del IPC en el Tribunal Supremo de Justicia. Los argumentos refieren que este tipo de práctica incrementa el precio de la vivienda hasta en 50%.

       Uso adecuado.

       El presidente de la Asociación Nacional de Usuarios y Consumidores, Roberto León Parilli, señaló que en la demanda colectiva que esta organización introdujo en el máximo tribunal se solicitó que el ajuste por inflación que se cobrará en el tiempo que dura la obra debe ser el índice de precios al mayor para el sector construcción y no el índice nacional de precios, que es mucho mayor que el del mayorista.

      
“Otras asociaciones pidieron al TSJ eliminar completamente el uso del IPC, pero creemos que no es una medida adecuada porque la inflación afecta toda la estructura de costos de una obra, y si no hay una posibilidad de ajuste sencillamente no se podrá construir.Creemos que se debe lograr un equilibrio”.

      
Parilli explicó que los constructores alegan que el uso del IPC obedece al aumento en los precios de los materiales como cabilla, cemento y asfalto, pero que el índice utilizado por el sector es el nacional, el cual pondera el incremento en los costos de los alimentos, bebidas, restaurantes y salud que hace que la tasa por cobrar sea mayor.

      
“Otro punto importante que debe destacarse son los vacíos que dejó la resolución, la cual amerita una corrección o la publicación de una norma. Por ejemplo, no resuelve el problema a las personas que continuaron cancelando el IPC luego de la fecha de entrega que les prometió el promotor, se desconoce si éstos pueden recibir un reintegro”.Aún más.

       La diputada Laura Valls, miembro de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, informó que luego de las elecciones regionales del 23 de noviembre se prevén otras regulaciones sobre los contratos de preventa de inmuebles, no sólo de viviendas sino también de locales.

      
“Ante las múltiples denuncias por cobro excesivo del IPC que recibieron organismos públicos, decidimos unir los esfuerzos e hicimos propuestas que fueron enviadas al Ministerio de la Vivienda, pero no todas fueron tomadas en cuenta por lo que creemos que es necesario aumentar las regulaciones sobre este tema. Hasta ahora nos han informado que esta resolución es la primera de una serie de decisiones que se tomarán al respecto”.

      
La parlamentaria indicó que a comienzos de la investigación se evidenció que muchos desconocían qué era el IPC, cómo se construía, cómo y por qué se debía cobrar.“Luego nos encontramos con una serie de problemas derivados de esta situación como el cobro del IPC mientras duraba el retraso de la obra, lo que atenta contra la economía de cualquier persona y alienta la especulación de los inmuebles”.

      
Explicó que una de las propuestas que hizo la Comisión fue que el IPC se cobrara sólo sobre 30% del valor inicial del inmueble. “Debemos recordar que en una obra en preventa los promotores construyen con los recursos captados en las cuotas que aportan las compradores y con financiamiento bancario”.

      
Valls dijo, además, que se solicitó eliminar de los contratos de preventa algunas cláusulas: el cobro de una multa de 3% más el IPC por no cancelar una cuota y la de rescindir unilateralmente un contrato sin previo aviso. También se debe definir cuál es el índice inflacionario que debe ser tomado en cuenta. “No estamos conforme con la resolución porque tiene debilidades, pero el despacho de la Vivienda nos informó que se corregirán los vacíos que tiene el documento y evaluarán las distintas propuestas que les ha llegado”.

Fuente: entornointeligente.com

       Fecha: 17-11-2008

El sueño de todos los seres humanos, es poder adquirir en alguna etapa de su vida una vivienda propia, y eso, sin duda alguna, es el sueño de todo Carabobeño.

Pero lograr este anhelo no es del todo fácil, ya que son muchos los factores involucrados para la construcción de soluciones habitacionales que satisfagan a toda la población, como lo son factores económicos, políticos, tierra aptas con servicios, permisología, insumos, financiamientos y sectores de la población.

Comencemos con el déficit de viviendas en Venezuela, que lamentablemente es muy importante. Se estima que éste se encuentra entre 1.800.000 y 2.000.000 a nivel nacional, y en Carabobo por el orden de 220.000, lo cual representa un 12% del nacional, y la pregunta que nos hacemos ¿Cuantas están en construcción? ¿Cuántas se construyeron el año pasado? y la triste realidad es que a pesar de los enormes recursos con los que cuenta el gobierno nacional y los muchos trimestres de crecimiento económico, los resultados no son nada satisfactorios. El mayor presupuesto de la democracia y el menor número de viviendas construidas por año.

En el 2007 se construyeron aproximadamente unas 80.000 viviendas, monto inferior al crecimiento anual de nuevas familias que está por el orden de 100.000 al año, por lo que tenemos que acometer planes de viviendas a largo plazo, construyendo anualmente 200.000 viviendas, que solucionen tanto el déficit actual, como a las nuevas familias. Está demostrado que ningún gobierno es buen ejecutor de viviendas y que debe contar con el sector privado, para la ejecución de las mismas. Esto no quiere decir que se elimina al Estado en su rol rector, todo lo contrario, el gobierno nacional debe fijar las reglas, promover, incentivar, facilitar, financiar, subsidiar a los necesitados y estimular a los promotores, sean grandes o pequeños, a las comunidades organizadas para que éstas sean las que ejecuten las construcciones de las viviendas, no el Estado. Se debe proveer de suelos, de servicios de infraestructura, vialidades, agua potable, cloacas, servicio eléctrico, transporte público, escuelas, asistencia de salud, seguridad, tecnología, respeto a la propiedad privada, para poder construir las viviendas requeridas.

En el caso de Carabobo podemos hablar de sus 14 municipios y sus necesidades de viviendas, siendo Valencia el de mayor necesidad y Miranda el de menos, éstos tienen una relación proporcional entre el número de habitantes y su superficie respectivamente.

En el caso de nuestro estado, el gusto de las viviendas se va por el camino de los apartamentos en su gran mayoría, siendo estos apartamentos  de un área entre 90 y 110 metros cuadrados, con tres habitaciones, dos baños, recibo, comedor, cocina, área de servicio y dos puestos de estacionamientos, donde al igual que el resto del país, los estratos más necesitados son los D y E.

En el cuadro anexo se puede ver los habitantes por municipios, superficie y la necesidad, que se traduce en déficit, de viviendas en cada uno de ellos.

En el caso de Libertador, Guacara, San Joaquín y Los Guayos, en estos últimos años se están ejecutando un gran número de viviendas de interés social (estratos D y E) por parte del sector privado, con la finalidad de solventar el déficit de estos segmentos ya que el costo de la tierra en estos municipios se presta para este tipo de construcción.

En el caso de Naguanagua, San Diego y Valencia, desde el 2004, se están construyendo un gran número de viviendas para la clase media por parte del sector privado, en lo que va de año se ha iniciado la construcción de 18.000 viviendas aproximadamente.

En el caso de Puerto Cabello es algo diferente, ya que la economía está basada principalmente en la actividad portuaria, gran parte de los terrenos de la zona son para las almacenadoras, teniendo un potencial de desarrollo hacia Patanemo, pero lamentablemente no cuenta con los servicios básicos, y por el lado de Taborda, parte de estas tierras están destinadas a depósitos y viviendas de interés social, para los estratos D y E. La otra opción es hacia Juan José Mora pero, al igual que en el sector de Taborda, los terrenos existentes son en su mayoría para viviendas de interés social, y los que trabajan en el puerto prefieren vivir en el área de la Gran Valencia (Naguanagua, San Diego y Valencia) por la calidad de las viviendas y la autopista como vía de acceso a Puerto Cabello. Debido a esta situación, los inversionistas han llevado sus iniciativas hacia Falcón, generando un crecimiento paulatino en ese estado y restando beneficios al Estado Carabobo.

El sector inmobiliario se ha visto impulsado por las políticas aplicadas en la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, conforme a la cual tenemos unas bajas tasas de interés, subsidios a los compradores y tasas reales negativas, tasas por debajo de la inflación.

Pero todo esto no es así de fácil, la Cartera Hipotecaria Obligatoria Bruta a  diciembre del 2007 fue de 102.437.618 BsF., de los cuales tienen que destinar el 10% para el sector de la construcción de viviendas, que es de 10.243.762 BsF., y éstos se tienen que dividir en 40% para la construcción o corto plazo y 60% para la compra o largo plazo. Del porcentaje del corto plazo, 50% va al grupo familiar con nivel de ingresos hasta 550 unidades tributarias y el otro 50% desde 55 U.T hasta 150 U.T., y por el lado del largo plazo 40% para los ingresos hasta 150 U.T. y 60% para ingresos desde 150 U.T. hasta 500 U.T., lo que permitiría lograr para el 2008 unas 94.000 viviendas, cifra inferior a la meta propuesta a largo plazo que debe ser mínimo 200.000 viviendas por año. Lo ideal al igual que otros países, es que el Gobierno Nacional, también aportara un porcentaje importante de su presupuesto, para lograr la meta deseada.

El otro factor que está directamente relacionado con la construcción de viviendas es el clima político que vivimos día a día, donde vemos que las amenazas sobre la propiedad privada son cada día mayores, invasiones, expropiaciones, inseguridad personal y jurídica, etc., lo cual hace que los inversionistas tantos nacionales como extranjeros, no quieran invertir en nuestro país. Ejemplo de ello es la compra, por parte del gobierno nacional, de empresas cementeras, que por cierto están